6 cambios de tenencia para que Airbnb funcione para usted (no solo para sus inquilinos)

El deslumbrante éxito de airbnb y Lejos de casa lleva a muchos propietarios y administradores de propiedades a sospechar razonablemente que sus inquilinos están ganando dinero extra al publicar sus propiedades como alquileres a corto plazo (STR).

Si bien muchos contratos de alquiler y ordenanzas locales restringen los STR, invertir el tiempo necesario para identificar las infracciones no es realista para la mayoría de los administradores de propiedades, y las opciones para sancionarlas son limitadas.

Los STR pueden representar riesgos significativos para los propietarios de viviendas, que van desde un mayor desgaste de la vivienda hasta sanciones y multas significativas si los STR violan las leyes de zonificación de la ciudad.

Sin embargo, puede haber una solución. Algunos administradores de propiedades inteligentes están elaborando alternativas que evitan conflictos con los inquilinos y garantizan mayores ganancias, como este inquilino anónimo de Chicago:

«Mi arrendador sabía lo que estaba cobrando por noche por una estadía en el sitio web de Airbnb, así que llegamos a un acuerdo de que aumentara el alquiler en $500 por mes para la unidad en Airbnb. Él gana más dinero y yo siempre gano lo suficiente para pagarlo y el alquiler de mi apartamento adicional, que era mi objetivo.

– INQUILINO ANÓNIMO

Desafortunadamente, este tipo de escenario en el que todos ganan no puede funcionar en todos los niveles, ya que algunas ciudades y estados tienen leyes más estrictas que otros.

Por supuesto, asegúrese de comunicarse con un abogado local antes de realizar cambios en sus contratos de alquiler. Pero para darle una ventaja, consultamos con tres abogados de bienes raíces para crear las siguientes seis enmiendas para considerar incluirlas en sus contratos de arrendamiento.

1. El arrendatario es responsable de las multas o infracciones en las que incurra

Esta enmienda ayuda a protegerse contra el problema más común con los STR: si están prohibidos en la ciudad en la que vive, podría recibir una multa considerable. Si las autoridades locales consideran ilegales los STR de su inquilino, esta enmienda puede brindar cierta protección a los propietarios.

Pero al igual que Jack Levey, un abogado de Plunkett Cooney, advierte, “este asunto sólo será vinculante entre el arrendador y el arrendatario. No será vinculante entre el propietario y la ciudad.

En otras palabras, si la ciudad quiere demandarlo por la violación, el contrato de arrendamiento no lo detendrá. Pero, Barry Katz, socio de Arnstein & Lehr, LLP, dice «que sea difícil de aplicar no significa que no deba incluirse». Esto asegura que tendrá más poder para responsabilizar al inquilino por cualquier multa que deba pagar.

EJEMPLO DE IDIOMA: «Subarrendamiento» o «Subarrendamiento» significa cualquier acuerdo mediante el cual el Arrendatario, a cambio de una compensación o cosa de valor, permite que cualquier otra persona ocupe la Propiedad, o cualquier parte de la Propiedad. Subarriendo de «corto plazo» significa cualquier subarrendamiento por un período de menos de 30 días continuos.

El arrendatario debe cumplir con todas las leyes y reglamentaciones gubernamentales aplicables, incluidas las que prohíben la discriminación, en relación con cualquier subarrendamiento a corto plazo o de otro tipo.

Si el subarrendamiento del arrendatario resulta en la imposición de multas, sanciones, daños o procedimientos judiciales o administrativos contra el arrendador o la propiedad, el arrendatario debe reembolsar al arrendador la cantidad total necesaria para resolver el problema, incluido el pago de multas, sanciones o daños. , y todos los gastos de investigación, conciliación y defensa.

2. El propietario recibirá un porcentaje definido de las ganancias obtenidas

De todos los cambios sugeridos en la lista, este aborda la preocupación más básica: cobrar cuando otras personas residen en su propiedad. Puede usar una redacción que explique claramente por qué esta es una expectativa razonable.

Para determinar el porcentaje de ganancia que recibe, primero debe decidir si desea que esta cifra sea lo suficientemente alta como para disuadir al arrendatario de organizar alquileres regulares, o si desea fomentar los alquileres para asegurarse de recibir una ganancia constante.

Alternativamente, en un caso como el ejemplo mencionado anteriormente, donde sabe que los alquileres serán comunes, puede negociar un aumento de alquiler mensual, lo que elimina algunas de las preocupaciones administrativas del modelo porcentual.

EJEMPLO DE IDIOMA: El inquilino se da cuenta de que el subarrendamiento a corto plazo crea riesgos y costos adicionales para el propietario. Como compensación parcial al arrendador, el arrendatario pagará al arrendador [50 percent] de los ingresos netos de cada subarrendamiento a corto plazo, tal como lo recibe el arrendatario.

“Ingresos netos” significa cualquier compensación recibida por el Arrendatario, menos el costo de la verificación de antecedentes del Propietario y cualquier tarifa de registro o comisión realmente pagada por el Arrendatario.

3. El inquilino está obligado a proporcionar un aviso por escrito

Esto debería ser una adición estándar a cualquier acuerdo de DOS. Si desea obtener un porcentaje de la ganancia por cada alquiler, primero debe saber cuándo van a suceder.

Además, es aconsejable tener interés en saber cuándo habrá alguien nuevo en su edificio, cuántas personas se esperan y con qué frecuencia se realizan los alquileres para que pueda planificar en consecuencia. Debe especificar sus preferencias de tres maneras:

  • Con cuanta anticipación debe recibir el aviso
  • El formato en el que debe estar
  • ¿Cuánta información necesitas?

Si aprueba que el inquilino alquile regularmente la propiedad para obtener más ganancias, es posible que desee que estos requisitos sean más flexibles para acelerar la tasa de rotación que si prefiere tener suficiente tiempo para evaluar a los posibles inquilinos para su aprobación.

EJEMPLO DE IDIOMA: El Inquilino debe notificar al Propietario antes de listar el Apartamento para subarrendamiento, incluido el uso de cualquier servicio de listado en línea o tableros de mensajes.

Además de cumplir con los requisitos de la Sección __ [insert the section number for the provision governing subletting and assignments of lease], el Inquilino debe notificar al Propietario por escrito o por correo electrónico, al menos __ días antes del primer día de cualquier subarrendamiento a corto plazo, de (1) los datos de contacto y el nombre legal completo de cada persona que ocupará la Propiedad por un período corto – subarriendo a plazo, incluido un número de teléfono de casa o de trabajo válido, un número de teléfono móvil, una dirección de casa y una dirección de correo electrónico; y (2) el primer y último día que el individuo ocupará la propiedad.

4. El inquilino se compromete a contratar un seguro de responsabilidad adicional

El arrendatario también debe tener un seguro para cubrir cualquier daño grave a la propiedad causado por un arrendatario a corto plazo.

“Va a querer asegurarse de que exista un seguro adecuado para el beneficio del propietario, [and] desearía que el arrendador fuera nombrado específicamente como un tercero asegurado adicional en cualquier póliza comprada por el arrendatario”, dice Katz.

El alcance de este seguro adicional debe depender de la frecuencia con la que la propiedad se utilizará como STR, ya que una mayor cantidad de tráfico de inquilinos aumentará la probabilidad de que ocurran daños significativos.

EJEMPLO DE IDIOMA: Además del seguro requerido por la Sección __ [insert the section number for the provision governing renter’s insurance]el arrendatario deberá mantener, a sus expensas, un seguro por el término de cualquier subarrendamiento a corto plazo, que proteja al arrendatario y al arrendador contra la responsabilidad por lesiones corporales y muerte por negligencia de cualquier persona y daños a la propiedad de cualquier persona, en una cantidad de al menos __ [insert amount here]endosado para convertir al propietario en un asegurado adicional y emitido por una compañía de seguros razonablemente satisfactoria para el propietario.

Al menos 30 días antes de la primer día de cualquier subarrendamiento a corto plazo, el inquilino debe proporcionar al arrendador una prueba de la compañía de seguros de que la cobertura está vigente, incluido el compromiso de la compañía de seguros de enviar un aviso al arrendador al menos 30 días antes de cualquier cancelación.

5. El inquilino debe pagar un depósito de seguridad adicional

Tener extraños residiendo regularmente en su propiedad presenta un riesgo adicional de daño, sin mencionar un aumento en el desgaste general. Esto puede requerir que reemplace el piso, vuelva a pintar las paredes o pague por la limpieza de alfombras con mucha más frecuencia de lo normal. Como tal, un depósito de seguridad adicional es una solicitud razonable.

El monto de este depósito también debe depender de la frecuencia con la que espera que ocurran los alquileres y debe tener en cuenta el costo probable de dichas reparaciones y renovaciones.

EJEMPLO DE IDIOMA: El inquilino debe depositar un depósito de seguridad adicional por la cantidad de __ [insert amount here] al arrendador al menos 30 días antes del primer día del primer subarrendamiento a corto plazo.

[WARNING: Some states limit the amount of security deposit that a landlord can hold under a residential lease. Some states do not limit the amount, but require the landlord to pay interest if the deposit exceeds a given amount.]

6. El propietario debe poder evaluar previamente a los inquilinos STR

Para brindar protección adicional contra daños, puede insistir en la capacidad de realizar una investigación básica sobre todos los inquilinos por adelantado y reservarse el derecho de rechazar cualquier alquiler.

Como señala Levey, «¿Cómo sabes que la persona que ingresa es realmente un turista, y no un traficante de drogas o un terrorista, o para el caso, simplemente alguien con inmunidad diplomática?»

La capacidad de revisar el historial de alquiler, crédito y/o antecedentes penales de una persona puede prevenir problemas potenciales y ayudarlo a proteger a otros inquilinos en el edificio o el vecindario de actividades ilegales.

Si desea realizar una investigación exhaustiva, como verificaciones de antecedentes o de crédito para los inquilinos que se quedarán por mucho tiempo, considere incluir el requisito de que el inquilino debe cubrir todos los gastos incurridos en este proceso.

Levey dice que el inquilino debe reconocer «que procesar una solicitud de consentimiento le costará al propietario costos administrativos y que no es irrazonable que el propietario cobre una tarifa para procesar esta solicitud».

EJEMPLO DE IDIOMA: La aprobación de cualquier subarrendamiento a corto plazo está supeditada a que el Propietario obtenga verificaciones de antecedentes satisfactorias, a expensas del Inquilino, de todas las personas que ocuparán la Propiedad. La verificación de antecedentes es para la protección exclusiva del propietario. El Propietario no asume ninguna obligación de proteger al Inquilino o la propiedad del Inquilino.

Consideraciones finales

Cuantos más detalles incluya en su contrato de arrendamiento, más probable es que usted y su inquilino eviten malentendidos sobre cuándo se permiten los STR y cómo se llevarán a cabo.

En última instancia, incluir estos cambios y discutirlos con un arrendatario no garantizará absolutamente que conocerá y disfrutará cada alquiler a corto plazo; siempre debe comenzar con un arrendatario honesto.

Sin embargo, pueden permitirle beneficiarse de una práctica cada vez más común y difícil de prevenir y ayudarlo a protegerse de los riesgos asociados.


DESCARGO DE RESPONSABILIDAD:
El lenguaje de muestra anterior es solo para fines ilustrativos y no debe usarse hasta que su abogado lo haya revisado y modificado para cumplir con las leyes estatales y locales, así como con el contrato de arrendamiento existente. Parte del lenguaje de muestra puede ser inaplicable o prohibido bajo ciertas leyes estatales de propietarios e inquilinos, o puede exponer al propietario a responsabilidades inesperadas. La redacción de muestra asume que el contrato de arrendamiento ya requiere que el inquilino obtenga el consentimiento por escrito del propietario para cualquier subarrendamiento.

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